一方面，老项目依靠成型的配套和前期打下的良好口碑，强者恒强，仍为市场主力军，另一方面，新项目陆续面市，竞品间相互挤压分流，竞争更加激烈，上半年，主城新项目入市约37个，其中渝北区仍是主战场，集中在中央公园、悦来等城市热点板块，沙坪坝区土主、曾家板为后起板块，项目相对较集中，整体来看，房企布局拓展向外延伸，容积率控制在1.5左右，小体量、低密项目将成为市场主流，刚需项目受改善份额的挤压逐渐减少，核心区、高性价比大盘在后期越发稀缺。
接下来，克而瑞将发布2021年上半年重庆主城项目销售排行榜TOP30，看看这些项目在这种机遇与挑战并存的情况下取得了怎样的成绩。
市场持续上行，单盘业绩差缩小，竞争激烈，项目销售金额TOP30门槛持续提升，2021上半年热销项目排行榜金额门槛达到了10.82亿元，相比去年的6.64亿元上升近63%；
单盘过20亿项目提升至6个，与去年同期相比增加了4个，其中，华侨城作为礼嘉第一文旅大盘，最终以44.28亿元总销售金额位列榜首。
榜单
解读
01
梯队门槛
单盘差距缩小，各梯队业绩整体呈上涨趋势
上半年各项目门槛分别有不同程度的上升，其中TOP30的门槛值上涨63%，现为10.8亿。这主要是由于购房需求释放，叠加集中土拍高价收官的影响，市场供不应求，各业态成交量大幅上涨。整体来看，品牌房企打造项目能力更加突出，仍为上榜主力军；在TOP10的项目中，各项目之间差距逐渐缩短，项目间竞争力度明显增加，争相卡位。
02
市占率
项目格局分化现差距，各梯队市占率呈下滑趋势
今年各门槛的项目销售在TOP30的市占率有不同程度的下降，其中TOP5的市占率下降7%。主要是由于目前市场上开盘早、体量大的高性价比大盘存量不足，小体量项目流速周期不足以支撑半年销售期，再加上二季度市场刺激，各项目成交均有不同上涨，市场份额逐渐下降。
03
平均产值
复合型大盘实力超群，业绩持续释放
上半年各门槛的项目平均产能均有不同程度的上涨。其中TOP5项目的平均产能最高，达到28.4亿元/项目，这主要得益于华侨城今年单盘产出超过43亿元，不同程度上拉动各梯队项目平均产值上涨。
从金额TOP30的上榜项目来看，低总价、中小体量项目占据大头。一方面主要是受调控政策影响，土地出让普遍以中小型项目为主；另一方面，大多数项目以快周转开发模式为主，在主观性上会更多选择中小户型设计为主，由于总价较低，流动性更强，往往也更受购房者的青睐，去化速度更快。
04
典型项目
华侨城：“扎根重庆、深耕文旅”，全业态产品热销，多次创造销售之最。
复合型生态项目，占据礼嘉约三分之一版图。项目集文化旅游、娱乐体验、生态休闲、主题商业、人文社区等多种业态于一体。以“穿过公园才到家”的开发理念，打造滨江休闲带、亲子生态公园、玛雅海滩水公园、欢乐谷主题公园等四园一带环伺的生态住区。
全业态住宅产品，最大范围的覆盖市场需求。在项目的建造、规划上最大范围的覆盖了市场需求，包含高层、洋房、大平层、联排、独栋等各类物业产品，兼顾流量型与利润型，业态全面，实现客户细分与需求的对位，揽获多层级客群，实现产品的快速去化与业绩转化，最终今年上半年业绩上涨迅猛，全业态产品热销。
产品亮点分明，精准把握客户喜好。丰富的产品配置，有利于项目的“随行就市”，项目在正确的时间点推出紧缺、畅销的产品，其中云溪都会单组团结合城市刚需和投资群体对于居住、投资等方面的需求，上半年业绩完成率占整个项目的50%以上，支撑项目取得商品房成交金额项目榜第一名 。
华侨城位置及周边配套图
佳源中国摩：品质销量双优，去化套数位居第一
项目位于两江新区保税港区，由佳源集团倾力打造的350 万方超级大盘，2021年上半年去化超过2500套，销售套数位列第一。
项目集合生态商旅、国际教育、养生居住等多种功能有机结合的重庆北新型城市项目。项目配套齐全，其中商业规划总面积达到50万方，定位为城市地标超级Mall，也是重庆 首座全天候游乐&购物中心，满足业主“游乐+购物+居住”为一体的需求；
项目客群定位精准，产品实力过硬。项目业态丰富，各组团错落有致。高层、洋房等业态产品丰富，可选择性较多，能满足不同客群的购房需求；同时项目自身品质过硬，无论是景观设计、户型打造等方面都有不错的市场反应，赢得了购房者的口碑。
佳源中国摩效果图
重庆融创壹号院：TOP级壹号院系产品落地重庆的升级之作
占据城市核心生活圈。项目所在的大竹林板块住宅用地供应高峰期集中2015年左右，在2017年出让一宗低密度地块后，三年间没有住宅用地供应。在主城区供地不断外延下，大竹林板块的项目区位优势愈发凸显；
用材考究，配置齐全，工艺精细。项目二期臻装大平层，在精装配置上，引入日立中央空调、松下新风机、西门子烟机灶具、怡口净水器等国际品牌，室内全屋覆盖WIFI、智能家居控制系统，从空气洁净、室内控温、水源净化、噪音消减等多维度配置生活所需，打造健康室内空间；
聚焦改善需求，启幕品质生活。重庆第二个TOP级壹号院系，品牌影响力以及前期的宣传造势，使得该项目备受关注，项目聚焦改善人群对空间的需求，四房或者3+1房户型，独立电梯配置，公区活动空间和户型设计通透性的同时，让生活有了更多想象空间，适合二胎或者三代同堂家庭居住；
重庆融创壹号院效果图
锦绣滨江：千万级滨江大平层——重庆万科豪宅新天花板
渝中地标性项目，高端配套环伺。项目位于城市核心区，一线临江，重庆天地和陆海国际中心两大商务集群，以及458米的地标嘉陵帆影环绕，此外，周边有平顶山公园、红岩村公园、李子坝公园等六大公园，形成公园群落。
全球大师级配置，高定锦绣生活。室内空间由中国豪宅大师李玮珉主持，同时以艺术之名呈现高端豪宅私家会所“锦绣堂会”，由设计大师—于舍YU STUDIO创始人于昭亲自执笔，而景观打造则是由新加坡巨匠级“空间感”景观设计公司、亚洲首屈一指景观事务所CICADA创始人林瑞珍主导设计，呈现滨江豪宅的自然景观优势与建筑间的和谐至美。
聚焦高净值客群，居住圈层纯粹。项目面世至今，因其卓越的产品力、突出的品牌影响力等，让其业绩一直保持在较高水准，在所有万科重庆项目里，提前超额完成销售任务，并且超出率是最高的，单价最高、销量最好，创造了开盘20天就卖出5亿的好成绩。
锦绣滨江效果图
后市
预测
西北两区集中入市，市场项目更新节奏加快
二环及以外项目集中面市，多分布在热点板块
下半年面市的项目中，大多沿二环及以外分布，其中中央公园、土主、西永等板块项目集中入市，市场竞争加大。
小体量项目为主，去化周期较短
在各项目中，主要以小体量项目为主，单地块主要集中在7-15万方左右，去化周期较短，市场项目变更节奏快。
众多新项目面市，分销或将陆续启动
前期土拍热传导至市场，房企逐渐回收促销折扣和分销渠道；但预计下半年众多新项目的面市，竞争更加激烈，房企或将重新启动分销。
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